近日，市政府网站公布了《济南市城市更新条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见建议，意见建议反馈截止日期为2025年5月6日。根据《征求意见稿》，在实施城市更新项目中，为了保障居民基本生活需求，对国有土地上的危房实施翻改建、开展老旧住宅成套化改造的，可以结合房屋实际情况进行设计，经市自然资源和规划部门同意后，适当增加建筑面积。
编制项目实施方案
应当征求相关物业权利人的意见
《征求意见稿》明确，城市更新是指在城市建成区以及市政府确定的其他城市重点区域内，对城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，主要包括以老旧小区、危旧住房、城中村等为更新对象，提升人居环境品质的城市更新；以老旧工业区（含旧厂区）、老旧商业区（含旧市场）、低效产业园区、低效楼宇等为更新对象，推动产业转型升级的城市更新；以老旧街区、历史文化街区、传统风貌区、历史建筑等为更新对象，彰显济南特色风貌的城市更新；以城市公共服务设施、市政基础设施等为更新对象，提升城市功能的城市更新；以绿色空间、滨水空间、生态廊道、泉水生态系统等为更新对象，提升生态环境品质的城市更新；以城市生命线安全工程、灾害防御工程、应急避难工程等为更新对象，提升城市韧性的城市更新；市人民政府确定的其他城市更新活动。
根据《征求意见稿》，列入年度计划的城市更新项目，应当确定实施主体。物业权利人申报的城市更新项目，涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体。涉及多个物业权利人的，协商一致后共同确定实施主体；无法协商一致，涉及物业权利人共同决定事项的，由物业权利人依法表决确定实施主体。因维护公共安全、公共利益需要实施的城市更新项目，市、区县人民政府依法确定城市更新项目实施主体。
对纳入城市更新年度计划的项目，实施主体应当编制城市更新项目实施方案，明确项目基本情况、实施内容、实施周期和推进步骤、成本收益、资金保障等内容。实施主体在编制项目实施方案过程中，应当征求相关物业权利人的意见。
鼓励对历史文化资源
在保护的基础上进行活化利用
城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可以采用房屋征收、协议搬迁、股份合作、资产划转等方式开展。在城市更新过程中确需搬迁物业权利人的，实施主体应当与需搬迁的物业权利人协商一致后签订搬迁安置协议，明确房屋产权调换、货币补偿等方案。
城市更新应当加强历史文化资源保护传承，严格按照有关法律、法规规定，对历史城区、历史文化街区、传统风貌区、历史建筑、不可移动文物、古树名木、泉水资源等进行保护，彰显济南“山泉湖河城”一体的风貌特色。
实施历史文化街区和传统风貌区更新的，应当采用小规模、渐进式、微改造等更新方式，保持老城格局和街巷肌理。鼓励对历史文化资源在保护的基础上进行活化利用，传承和弘扬优秀历史文化。
实施老旧小区、危旧住房、城中村等更新的，重点改善居民住房条件，完善水、电、燃气、通信、消防等基础设施，补充养老、托育、文化、体育等公共服务设施，推进完整社区建设，提升居住品质。
实施旧厂区、旧市场、低效产业园等更新的，应当整合利用存量低效产业空间，实现新旧动能转换，推动产业转型升级。重点发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善配套服务设施。
实施老旧商业、低效楼宇更新的，应当完善使用功能，优化业态结构，可以依法引入文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能。
增设必要的附属设施
新增建筑量可以不计入容积率
在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，城市更新中建筑退让、建筑间距、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的，可以通过技术措施按照改造后不低于现状的标准进行审批。
在实施城市更新项目中，为了保障居民基本生活需求，对国有土地上的危房实施翻改建、开展老旧住宅成套化改造的，可以结合房屋实际情况进行设计，经市自然资源和规划部门同意后，适当增加建筑面积。
为了满足安全、环保、无障碍环境建设等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等城市更新项目，其新增建筑量可以不计入容积率。
对改造项目中已批未用的零星土地
可与周边用地整合实施
开展城市更新活动的，国有建设用地依法采取有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，可以按照国家规定采用协议或招拍挂方式办理用地手续。
在不改变用地主体的条件下，城市更新项目符合城市更新专项规划、控制性详细规划以及国家、省和本市支持的产业政策，在五年内可以实行按照原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
过渡期内，可以按照新用途办理规划许可和施工许可手续，不进行土地处置，不补缴土地价款，不办理不动产登记；过渡期满或者转让时，经市、区县人民政府评估，符合城市更新专项规划和产业发展方向，已实现既定的使用功能和预期目标的，可以按照新用途办理国有建设用地使用权处置手续。
按照“公益优先、保障安全、功能互利、环境相容”的原则，在城市更新活动中，可以结合市场需求规划设置混合功能用地。对改造项目中已批未用的零星土地，可与周边用地整合实施。在符合国土空间规划且不影响风貌的前提下，改造项目可增加用地功能的兼容性。
《征求意见稿》明确市、区县人民政府应当建立财政支持、社会力量参与、产权单位共担、金融服务保障的城市更新项目资金多主体筹措机制。鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。市、区县城市更新主管部门应当将相关工作经费纳入部门预算管理。鼓励金融机构开展多样化金融产品和服务创新。对符合国家相关政策的城市更新项目，按照规定享受相关行政事业性收费、政府性基金、税费减免以及财税扶持等优惠政策。
来源：济南日报
